Jak se počítá reálná cena
Model verze 1.1.0. Tři nezávislé metody, vážené doloženou jistotou každé z nich.
1. Srovnávací metoda
Najde v okolí nabídky stejného druhu a podobné velikosti, přepočítá je na kvalitu oceňované nemovitosti (stav, konstrukce, vlastnictví, velikost) a vezme vážený medián. Bližší, čerstvější a velikostně podobnější nabídka váží víc. Nabídky, které z trhu zmizely, váží nejvíc — cena, za kterou inzerát skončil, je blíž skutečnosti než cena, na které nabídka sedí půl roku bez zájmu.
2. Hedonický model
Gradientní boosting nad logaritmem ceny, trénovaný na vlastních nasbíraných datech zvlášť pro každý typ nemovitosti a druh nabídky. Učí se, kolik ve skutečnosti dělá cihla proti panelu nebo rekonstrukce proti původnímu stavu — místo aby to měl napevno. Rozpětí odhadu dávají dva kvantilové modely (15 % a 85 %), protože chyba u nemovitostí není symetrická. Trénuje se na časově rozděleném vzorku: starší inzeráty učí, novější testují.
3. Nákladová metoda
Jen u domů a chat. Reprodukční cena stavby mínus opotřebení, plus pozemek, celé přenásobené koeficientem prodejnosti podle velikosti obce. Pozemek se dělí na stavební parcelu (prvních 900 m²) a zahradu — ocenit celou výměru sazbou stavební parcely je nejčastější způsob, jak se odhad splete o miliony.
Složení a kalibrace
Metody se váží součinem „důvěryhodnosti metody" a její vlastní jistoty. Když se rozejdou, klesá jistota výsledku. Nakonec se odečte systematická odchylka změřená na inzerátech, které mezitím z trhu zmizely — model se tak časem opravuje sám.
Přesnost odhadu
Porovnání odhadu s poslední cenou před tím, než inzerát zmizel z nabídky. Zmizení není důkaz prodeje — část nabídek se jen stáhne — proto se počítají jen inzeráty, které byly na trhu aspoň dva týdny.
Hedonický model podle typu
| Typ | Nabídka | Trénink | Test | Medián chyby | Do 20 % | Trénováno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| byt | prodej | 20 000 | 5 000 | 12.7 % | 69 % | 24.08. 11:17 |
| dum | prodej | 20 000 | 5 000 | 23.3 % | 45 % | 24.08. 11:45 |
| pozemek | prodej | 20 000 | 5 000 | 34.7 % | 32 % | 24.08. 12:12 |
| byt | pronajem | 12 739 | 3 185 | 15.1 % | 61 % | 24.08. 11:26 |
| chata | prodej | 5 275 | 1 319 | 27.0 % | 39 % | 24.08. 11:32 |
| dum | pronajem | 985 | 247 | 13.3 % | 63 % | 24.08. 11:51 |
| komercni | pronajem | 568 | 143 | 28.6 % | 34 % | 24.08. 11:56 |
| komercni | prodej | 179 | 45 | 47.1 % | 33 % | 24.08. 11:52 |
Jak dlouho se co prodává
Vedlejší produkt sledování životního cyklu inzerátů. Dlouhá doba na trhu znamená, že je kupující v silnější vyjednávací pozici.
Cenové hladiny podle okresů
| Okres (kód) | Typ | Nabídek | Medián Kč/m² | Rozpětí 25–75 % |
|---|---|---|---|---|
| 3505 | pozemek | 9 | 302 453 | 8 600 – 450 000 |
| 3501 | pozemek | 8 | 204 809 | 4 550 – 309 463 |
| 3210 | byt | 1633 | 149 942 | 122 636 – 178 205 |
| 3209 | byt | 1942 | 143 119 | 119 819 – 167 452 |
| 3702 | byt | 1736 | 136 472 | 109 791 – 161 111 |
| 3702 | pozemek | 8 | 134 730 | 7 641 – 170 848 |
| 3305 | pozemek | 8 | 115 900 | 478 – 285 695 |
| 3703 | byt | 883 | 113 402 | 96 893 – 136 009 |
| 3203 | byt | 759 | 107 279 | 84 326 – 127 956 |
| 3202 | byt | 318 | 101 939 | 81 705 – 125 394 |
| 3210 | dum | 1075 | 101 702 | 72 532 – 125 000 |
| 3802 | pozemek | 8 | 97 701 | 4 775 – 207 470 |
| 3209 | dum | 1581 | 97 546 | 73 810 – 119 600 |
| 3206 | byt | 325 | 95 112 | 72 222 – 112 154 |
| 3602 | byt | 427 | 94 030 | 57 741 – 111 834 |
| 3405 | byt | 824 | 93 138 | 73 714 – 110 978 |
| 3504 | byt | 469 | 92 571 | 57 261 – 126 396 |
| 3302 | byt | 366 | 90 000 | 62 625 – 118 242 |
| 3204 | byt | 233 | 89 103 | 71 650 – 104 167 |
| 3606 | byt | 436 | 88 732 | 57 823 – 107 426 |
| 3301 | byt | 738 | 88 419 | 60 954 – 105 351 |
| 3701 | byt | 166 | 87 897 | 47 517 – 104 562 |
| 3704 | byt | 298 | 86 389 | 58 824 – 104 412 |
| 3207 | byt | 351 | 86 111 | 67 896 – 108 647 |
| 3805 | byt | 645 | 85 922 | 50 784 – 106 207 |
| 3702 | dum | 215 | 85 714 | 70 873 – 111 437 |
| 3208 | byt | 314 | 85 307 | 67 993 – 104 386 |
| 3712 | byt | 193 | 84 143 | 62 498 – 97 143 |
| 3710 | byt | 132 | 84 086 | 70 736 – 98 417 |
| 3211 | byt | 242 | 83 194 | 58 999 – 101 410 |
| 3610 | byt | 545 | 83 182 | 51 800 – 143 671 |
| 3705 | byt | 428 | 82 656 | 66 273 – 100 000 |
| 3505 | byt | 605 | 82 264 | 53 750 – 102 816 |
| 3201 | byt | 109 | 80 822 | 64 035 – 92 625 |
| 3810 | byt | 328 | 80 278 | 51 384 – 103 391 |
| 3714 | byt | 91 | 79 478 | 69 323 – 89 286 |
| 3210 | komercni | 101 | 79 206 | 52 852 – 105 797 |
| 3202 | dum | 465 | 78 448 | 49 784 – 101 837 |
| 3404 | byt | 268 | 77 067 | 44 322 – 120 156 |
| 3711 | byt | 160 | 75 737 | 58 469 – 91 196 |